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オフィスの賃料を考える!売上に対する家賃の割合

オフィスビルの適正賃料

御社が賃貸オフィスに支払っている賃料は「適正」でしょうか?賃料に掛けているコストが適正かどうか、一度検討してみましょう。

適正賃料の判断方法はあるの?

中小企業の多くが現在ご使用のオフィスを「賃貸」していると思います。御社はオフィスに掛ける賃料をどのように決定してますか?

家賃(地代家賃)は企業にとっては人件費を除く販売管理費項目の中で最も大きな経費です。その経費は、売上に対してどの程度の割合になっていますか?一般的に「家賃は限界利益(粗利益)に対して10~20%以内の範囲が適正である。(但し、起業時など人数が少ない時を想定)」、「1ヶ月の家賃は3日分の売上が適正。(売上の約9%~10%相当)」と言われています。

しかし、企業の利益構造が千差万別なように、賃料の最適な額を算出する方法はありません。適正価格を算出することは難しいと言えます。ただ、同等の規模や業種の企業と比較して自社の売上に対する賃料の割合が大きいか否かを見ることは適正な賃料をはかる一つの目安となるでしょう。そこで中小企業庁が発表している中小企業実態基本調査を参考に売上に対する地代家賃の割合がどうなっているのか、従業員規模別、産業別に見ていきましょう。

従業員規模で売上高に対する家賃は変わる!

下記は中小企業省の出している中小企業実態基本調査を「従業員規模」別で出した指標です。

(表1)従業員規模別の売上高に対する地代家賃の比率

平成25年確報(平成24年度決算実績)2014年6月23日公表(抜粋)
売上高に対する地代家賃

この資料によると全体として、売上高に対する地代家賃割合は全体平均で1.3%となります。また従業員規模別でみると、5人以下で2.2%、6~20人で1.3%、21~50人で1.1%、51人以上で1.1%となっています。つまり規模が小さいほど、売上高に対する地代家賃の割合が高くなっているというデータが出ています。これは、従業員規模が小さいほど、1人のデスク以外で利用する部分、つまりトイレや応接室・会議室などのスペースに係る割合が高くなるためだと考えられます。

業種(産業)によっても適正賃料は変わる?!

従業員規模別に最新の中小企業の実態を見てみましたが、企業の地代家賃に掛ける割合は業種によっても変わってきます。今回は「オフィスの家賃」というテーマなので、少し逸れてしまいますが、飲食店舗や宿泊業は、人通りが多い駅前一等地の方が、お客様が来るはずです。必然的に売上に対する地代家賃の割合が高くなります。逆に製造業の工場などは賃料がわざわざ高い場所に設ける必要がないため地代家賃の割合は低くなります。そこで今度は中小企業実態調査を、産業別(業種別)に見てみましょう。

(表2)産業別・従業者規模別の売上高に対する地代家賃の比率(抜粋)

産業別の売上と家賃の割合

これによると、売上高に対する地代家賃の割合は、建設業で0.7%、製造業で0.6%、情報通信業で1.8%、運輸業、郵便業で1.0%、卸売業で0.6%、不動産業・物品賃貸業で3.8%、学術研究、専門・技術サービス業で2.3%、生活関連サービス業・娯楽業で2.7%、サービス業で1.6%となります。さらに従業員規模別でも見ることができるので、実際に御社の売上高に対する地代家賃の割合と照らし合わせて賃料が売上に対して適正な割合か否かを判断する一つの目安としてみてください。

ここで具体的な例を二つ挙げて考えてみましょう。

①情報通信業A社は、従業員20名、年商3億円、家賃は年間1,200万円支払っています。この場合の賃料は適正でしょうか?A社の地代家賃の割合は、4%になります。表2において、情報通信業の20名以下の割合は2.7%になるので、他社と比較して売上に対する家賃の割合が高すぎるかもしれません。

②不動産業B社は、現在5人の従業員を増員して10名にしたいと考えています。10名にした場合、現在のオフィスでは手狭なため広いところに拡張移転する必要があります。 その場合、家賃にどれぐらいの金額を掛けることができるでしょうか?表2で見ると不動産業の10名の地代家賃の割合は3.4%となります。10名体制で年商1.5億円を見込んだ場合、年間510万円、月々の家賃に63万円程度まで設定できると考えられます。

地代家賃の対策

売上の地代家賃に対する割合は一つの目安です。実際に地代家賃を決めるのはこの割合以外に加味する必要がある要素として、対外的イメージやリクルーティング、従業員のモチベーション、広告宣伝効果などを踏まえる必要があります。

売上高に対する地代家賃の割合が高すぎる場合、事務所移転は有益な対策の一つです。賃料を下げる場合、主に下記の3パターンが考えられます。(①賃料相場の安い場所へ移転する)(②近隣でビルグレードを下げたオフィスビルへ移転する)(③1人当たりの使用面積を減らす)という方法があります。

オフィス移転をした場合の社員のモチベーションを考えると③が一番おすすめです。1人当たりの使用面積を減らす工夫には様々な方法があります。例えば、会議室や通路など共用部分に使用している面積の見直し、複数のビルに分散したオフィスの統合、個人の専用デスクをフリーアドレス(固定席を設けない共用のデスク、営業部などデスクに座る時間が短い部署に向いている)にするなどして、1人当たりの使用面積を減らすことができます。

また移転には初期費用が掛かります。保証金・敷金の預託や前家賃が発生します。さらに現在利用しているオフィスからの保証金が返還されるのは、退去後になってしまいます。よって移転は現在のオフィスの解約予告期間を確認し、計画的に実行することが重要です。

>>オフィス移転のコツ(スムーズなオフィス移転を実行する)

コラム:賃貸オフィスビルの共益費の内訳

オフィスビルの賃貸借契約には保証金や敷金、賃料、共益費、更新料、償却費等、様々な「費用」が登場します。ところで「共益費」とは何に使用されるお金なのでしょうか?ここでは一般的な共益費の内訳を説明します。

共益費とは何に使われるお金なの?

オフィスビルにおける共益費はエントランス、廊下、階段、エレベーター等の共用部分の維持管理及び共用の給排水・電気・防災設備、セキュリティ等の入居テナントが 共同で利益を受け 共同で債務を負わなければならない部分に係る費用のことです。主に以下のような内容になります。

  • 共益費って清掃代?共用部分の維持管理に係る電気・ガス・水道・空調等の水光熱費
  • 建物全体の維持管理のための技術・警備に係る人件費を含む保守・管理・点検・監視業務に係る費用
  • 共用部分の管理に必要な資機材の購入費
  • 共用部分の清掃費
  • セントラル空調のコアタイムの空調費

②共益費と管理費の違い

管理費は賃貸マンションや分譲マンションなどでも聞く一般用語で、内容自体は共益費とほとんど同じです。但し、管理費は先取特権を持っておらず、共益費には先取特権があります。共益費は実際の維持管理の費用だけでなく、減価償却費、公租公課、損害保険料(火災・機械・ボイラー等の各種保険)等が含まれる場合もあります。

※先取特権(さきどりとっけん)…一定の類型に属する債権を有する者に付与される、債務者の財産について他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利のこと。

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