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賃貸オフィス比較検討のコツ

賃貸オフィス比較検討のコツ

オフィス移転や新規開設、オフィス移転が失敗しないコツをご紹介します。賃貸オフィスを探す時、立地や設備、時期など様々な角度から比較検討すると思います。その中でも、「面積(広さ)」と「賃料」は非常に大きな要素になります。しかし、賃貸オフィスを比較する上で一般的に誤った認識でいる方も多いのです。

  • 同じ賃料なら、契約面積の数値が大きい方が広いは、間違い!
  • 同じ広さなら、1坪あたりの賃料が安い方がお得とは必ずしも言えない!
  • 毎月の賃料と家賃だけで比較していたら、トータルコストで損をしていた!

上記のようなことにならないために、移転先オフィス選定の比較検討のコツをお教えします。

面積・賃料はネット面積で比較する

オフィスの賃料は、契約面積に基準となる単価(坪単価や㎡単価)を掛け合わせることで算出されています。

単純に総額を見て高 い、安いを比較することも大切ですが、実は、賃貸オフィスの契約面積には、実際にオフィスとして利用できるスペース(ネット面積)が契約面積となるネット 契約の場合とネット面積にトイレや給湯室、エレベータホールなど共用部のスペースが付加された面積(グロス面積)が契約面積となるグロス契約の場合があります。したがって、その事を踏まえた比較検討が必要になります。

(→不動産用語:グロス契約(グロス面積)
(→不動産用語:ネット契約(ネット面積)
(→必要なオフィス面積算出のコツ

面積の比較検討

同じ契約面積の表記だとしてもネット契約かグロス契約かにより、実際にオフィスで利用できるスペース違うことになります。

Aネット契約50坪の物件とBグロス契約50坪の物件では、表面上の表記面積は同じ50坪ですが、Bグロス契約の物件には共用部スペースが付加されていますので、グロス10%とするとB物件のオフィスで利用できる面積(ネット面積)は、45坪となります。

オフィス面積の比較

したがって、ネット面積で比較すると、Aは50坪、Bは45坪となり、Aの方がBより大きいことになります。

実際にデスクやキャビネットなど什器備品を配置するスペースは、ネット面積の部分になるので、ネット面積による面積の比較検討が必要となります。

賃料の比較検討

賃料についても契約面積の違い(ネットかグロス)による比較検討が価値判断として有効です。

Aの賃貸オフィス、ネット契約50坪、坪単価11,000円とBの賃貸オフィス、グロス契約50坪(グロス10%)、10,500円の物件を比較すると、総額はAのオフィスが550,000円、Bは525,000円となり、Bの方が安いことになります。

賃料の比較

しかし、この2物件をネット面積で比較し、1坪あたりの利用価値を換算すると、結果が変わってきます。

A物件は、ネット面積の坪単価11,000円、Bの物件は、ネット面積の坪単価11,666円となり、ネット面積あたり坪単価としては、A物件の方が安いことになります。

賃料の利用価値比較

もちろん、総額では、B物件の方が安いのですが、実際にオフィスとして利用できる面積(ネット面積)で比較することで、利用価値としての金額は、A物件の方が高くなります。総額で比較することも悪くはないのですが、このように1坪あたりの利用価値を換算をしてみることで、本当に納得できる賃貸オフィスを選ぶことができると思います。

契約期間のトータルコストで比較する

賃貸オフィスのコスト比較をする際に、1か月の賃料や共益費の金額で比較検討をしがちです。しかし、賃貸オフィスの契約には賃料や共益費の他、フリーレントや礼金や償却など月々の支払以外にかかるコストがあります。

これらを含めて契約期間に負担するコストを算出し、トータル的に比較検討する必要があります。

(→礼金 (賃貸借契約に関する用語)
(→償却(敷引き) (賃貸借契約に関する用語 )
(→フリーレント(フリーレント契約) (貸事務所探しに関する用語)

ここで例を挙げて、トータルコストでの賃貸オフィス比較方法をご説明します。

Cの賃貸オフィスの条件は、契約期間:2年間、賃料総額50万、フリーレント2ヶ月、償却なし、礼金なしとします。

Dの賃貸オフィスの条件は、契約期間:2年間、賃料総額45万、フリーレント1ヶ月、償却が賃料の2ヶ月分、礼金なしとます。

2年間の賃料合計は、Cが、24ヶ月×50万=1,200万、Dが、24ヶ月×45万=1,080万となります。D物件の方がトータルコストが安く見えます。

2年間の賃料合計

しかし、フリーレント・礼金・償却を換算してトータルコストを算出すると事情が変わってきます。

C物件は、フリーレントが2ヶ月分付いています。つまり月額賃料50万×2ヶ月を先ほど算出した賃料合計から引くことができます。

1,200万-100万(フリーレント2ヶ月)→トータルコスト:1,100万

D物件は、フリーレントが1ヶ月分付いています。月額賃料45万×1ヶ月を先ほど算出した賃料合計から引くことができます。

1,080万-45万(フリーレント1ヶ月)=1,035万

しかし、償却が賃料の2ヶ月分あるので、月額賃料45万×2ヶ月分が余計にかかる費用ということになります。

1,035万 90万(償却 賃料の2ヶ月分)→トータルコスト:1,125万

トータルコスト

この比較では、賃料のみでは、D物件の方が安いですが、契約期間トータルコストでは、C物件の方が25万安いことになります。賃料とその他条件をトータル的に比較すると結果が変わってくることがあります。上記の例以外にも清掃費などが毎月必要な場合なども結果が変わる場合があります。トータル的な比較検討が必要となります。

候補物件を比較検討するポイントまとめ

移転先オフィス候補物件の比較検討のポイントをまとめると、下記2つになります。

  • 面積・賃料はネット面積で比較する
  • 契約期間のトータルコストで比較する

いかがでしたでしょうか?賃貸オフィス比較検討のコツを参考に納得いくオフィス選定、比較検討を進めて頂ければ幸いです。

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