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オフィス賃貸借契約のはてな?

オフィス賃貸借契約

オフィスビルに入居している多くの企業は、貸主と賃貸借契約を結ばれているかと思います。その賃貸借契約は、どのような契約の種類になっているでしょうか?種類により、更新や解約の方法が異なります。また次に御社が新しいオフィスを探すときには、どの形式で借りた方がお得でしょうか?違いについて解説していきます。

オフィスビル契約の運営多様化

賃貸オフィスビルを利用している場合、通常業務の中でオフィスビルの賃貸借契約について考える機会はほとんどないと思います。しかし契約の種類によって、更新の方法や解約の方法が異なります。

移転先のオフィス探しや分室や支店としてのオフィス探し、移転業務を行う時に役に立つ知識ですので、ここで少しご説明します。

また現在は、オフィスビルの運営も複雑化してきており、貸主と借主以外の登場人物が出てくることがあります。運営方法の違い、代表的なスキームについても併せて触れておきましょう。

契約の種類

オフィスビルの利用を前提とした契約形態には、大きく分けて下記の3種類になります。

  • 【普通型賃貸借契約(更新型)】
  • 【定期建物賃貸借契約(再契約型)】
  • 【一時使用契約】

普通借家と定期借家

【普通型借家契約】とは、正当事由制度により借家権を保護する借家関係であり、正当事由制度により更新拒絶・解約申入れを制限する従来型の借家関係のことです。

これに対し、平成11年の借地借家法の改正により創設された正当事由の制度適用がなく、期間の満了によって確定的に終了する借家契約のことを【定期借家契約】と呼びます。

【普通借家契約】は、期間を定めない場合と期間を定める場合があります。賃貸オフィスビルの契約は、一般的に期間を定めた契約となります。

普通借家と定期借家の違い

○契約方法の違い

【普通型賃貸借契約(更新型)】の場合→必ずしも書面による契約をしなくても可。口頭でも契約は有効とされます。

【定期建物賃貸借契約(再契約型)】の場合→事前説明書の交付・説明および必ず書面による契約が必要です。怠った場合は、定期借家契約と認められず、普通借家契約とされます。

○契約期間の違い

【普通型賃貸借契約(更新型)】の場合→期間を定めても、定めなくても良いです。

しかし、1年以上の期間を定めがなくてはならず、1年未満の期間を定めた場合には、「期間の定めのない契約」とされます。

【定期建物賃貸借契約(再契約型)】の場合→期間の定めが必要です。1年未満の期間も定めることが出来ます。

○中途解約の違い

普通借家契約(期間のある契約)、定期借家契約ともに中途解約ができる旨の特約が必要です。

○借賃増減請求権の違い

【普通型賃貸借契約(更新型)】の場合→借賃増減請求権が認められています。改定基準が相当なものであれば特約は認められますが、改定基準を適用して得られた賃料が不相当な場合は特約の効力は否定されます。

【定期建物賃貸借契約(再契約型)】の場合→借賃増減請求権は原則認められていません。契約の自由を基本とするため、特約が優先されます。

○契約の更新の違い

【普通型賃貸借契約(更新型)】の場合→更新しないことを相手方に通知しないかぎり、更新したものとみなされます。貸主が更新を拒絶をする場合は、正当事由が必要となります。

【定期建物賃貸借契約(再契約型)】の場合→契約期間の満了により確定的に契約が終了します。更新はありません。引き続き契約を継続するためには、再契約を締結する必要があります。

一時使用契約とは

「期間の定めがない賃貸借」とみなされません。賃貸借は約定どおり期間の満了により終了し、解約の申入れも必要ありません。

法制度的に特に定められたものはないが、建物賃貸借においても、契約の自由の原則により、一時使用目的の賃貸借(いわゆる「一時賃貸借」)というのは認められます。

一定期間だけ賃貸借するようなケースが一時賃貸借であり、その場合に適用される法律は、建物の賃貸借であっても、借地借家法の借家に関する規定が適用されることはなく、一般法である民法の規定が適用されます。

○民法の規定が適用される理由

一時使用目的の賃貸借は、あくまでも一時使用目的のために建物を賃貸借するのですから、更新を前提とした賃貸借(いわゆる普通借家契約)とは根本的に異なります。

すなわち、契約の当事者が更新を前提とした建物賃貸借契約(普通借家契約)の締結を意図しながら、その期間を1年未満とした場合には、法が、その賃貸借の期間を「期間の定めがない」ものとし、借主の保護を図ろうというのが借地借家法第29条の趣旨です。

したがって、そのような契約であれば、仮に賃貸借の期間が6か月になっていたとしても、貸主から契約を終了させるには6か月前の予告が必要になるし、(借地借家法第27条)、その予告を行うのにも「正当の事由」が必要となります(同法第28条)。

しかし、一時的な賃貸借であるということが明確に認識されている場合、その旨が賃貸借契約書に明示されているかどうかに関わらず、一時使用目的の賃貸借として、その期間の満了をもって契約は終了することになります。

その意味では、定期の建物賃貸借と同じような機能を果たす賃貸借ということになりますが、どういうわけか、一時使用目的の建物賃貸借については、借地借家法第40条の規定以外は、民法にも明確な規定は置かれていません。

なお、土地の賃貸借については、一時使用目的の賃貸借について、借地借家法に同法の規定が適用されない条文が具体的に定められています(同法第25条)。

○サービスオフィスの場合

施設利用契約や中にはホテルの宿泊契約と同等のサービス契約になります。サービスオフィスとは、特定のサービスを行うための事務所、あるいは特定のサービスを備えた事務所になります。

○サービスオフィスの説明

レンタルオフィスのうち、ワークスペースや通信環境の提供だけにとどまらず、エントランスや会議室などの共用施設を設け、さらにテナントの希望によって受付や電話応対・秘書などの人的サービスまで提供する高付加価値型のビジネスモデルを、特に「サービスオフィス」と区別して呼称する場合があります。
サービスオフィスそのものを固有名詞として使用している事業者もありますが、最近では運営母体に関わらず一般名詞として使用されるケースも少なくありません。

オフィスビル運営方法の違い

昨今では、不動産ファンドの台頭など、オフィスビルの運営方法が複雑化してきており、単純に「貸主」と「借主」だけの契約ではないパターンが増えてきました。そこに登場する関係者の用語の意味と代表的なスキームについても言及していきます。

1. 基本パターン

貸主(所有者) ⇔ 借主(入居者)

基本パターン

単純に所有者が貸主として、借主と直接賃貸借契約を締結するパターンです。オフィスビルの賃貸借契約における一般的なパターンです。

1-1. 代理パターン

全部代理:貸主(所有者)⇔不動産会社⇔借主(入居者)
一部代理:貸主(所有者)⇔不動産/貸主(所有者)⇔借主(入居者)

代理パターン

代理とは、貸主(契約書上の貸主)が、ある特定の不動産会社に建物の賃貸借についての代理権のみを授与することです。

管理業務については、管理専門の不動産会社にその代理・代行を委託する「一部代理」や、賃貸借や管理業務に関する代理権を授与し、その代理不動産会社が賃貸借に関する行為を代理するほか、管理業務についてもその一切の業務を代理・代行する「全部代理」があります。

2. サブリースパターン

所有者 ⇔ 貸主(転貸人) ⇔ 借主

サブリースパターン

サブリースとは、所有者と貸主の間に、転貸を前提とした賃貸借契約がある契約のことです。

不動産会社が建物所有者から建物を一括して借り上げる(マスターリース)賃貸借契約です。

3. 不動産ファンドやリートによる取引

所有者 ⇔ アセットマネジメント(AM) ⇔ 借主

AM(アセットマネジメント)とは、投資用不動産を投資家に代行して管理・運用する業務のことです。アセットマネジメ ントは、投資家・所有者の代理人としてPM(プロパティマネジメント)の選択・PMに対する指示などを行い、投資家に対しては投資利回りを最大化する責務を負います。なお、PMとは、主に不動産に関する資産の管理を行います。PMは、投資用不動産の所有者あるいは所有者の資産管理代行業者であるAM会社から受託して管理業務を行います。業務は、建物の物理的な維持・管理業務、不動産を賃借するテナントの誘致、交渉、賃貸借業務の代行、賃料・共益費などの請求・回収、 トラブル時の対応などがあります。 また、投資用不動産の場合は、定期的にプロパティマネジメント・レポート(PMレポート)を作成し、所有者及びAM会社に対して報告する義務があります。

3-1. 信託会社による取引パターン

信託会社による取引

信託とは、大切な財産である不動産の管理を信頼できる不動産会社に委託(信託)し、所有者は管理から得られる利益のみを受ける制度のことです。専門知識が無くても、受益者として所有者は安定した収入を得ることができます。不動産会社は物件の保守管理だけではなく、テナント募集や賃借人との契約に関する事務手続き、賃料の管理、空室の管理、トラブル対応、建物の修繕計画など、不動産管理の全般にわたる業務を行います。なお、左の図にあるBM(ビルマネジメント)とは、建築物における収益の確保をはじめ、運営、管理、改修・模様替え工事等の総合的なマネジメントを行う業務のことです。投資対象としての建築物が最大限の収益を上げるように、メンテナンスやリーシング等の再投資を総合的にコントロールします。

3-2.不動産ファンド:SPCによる取引パターン

SPCによる取引

SPC(特定目的会社)とは、企業が保有する債権や不動産などを譲り受け、有価証券を発行して資金を調達するために設立される会社のことです。尚、SPCは証券発行上の便宜上の器に過ぎず、不動産管理は外部に委託するよう定められており、不動産の証券化における、特別目的会社 の一つとして利用されます。

不動産証券化の代表として不動産投資信託 (REIT) がありオフィスビルや住宅、商業施設などの保有物件からの賃貸収入・売却収入を小口に分配する仕組みになっています。

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